在农村房屋买卖纠纷中，合同效力的认定是关键问题。根据相关法律规定，农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权与集体经济组织成员的特定身份相关联，非本成员无权通过购买获取。因此，将农村宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外人员，违反法律强制规定，合同应属无效。这一要旨可在入库编号为2024-08-2-091-002、一审案号为（2021）晋0403民初1190号的阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案中得到体现。

       一、阎某诉刘某案详情

       村民阎某将自家农村宅院及房屋售予城镇居民刘某，刘某付款入住后进行了装修修缮。后因房屋面临增值、拆迁等情况，阎某诉至法院，以合同违反法律强制规定为由，要求认定合同无效并让刘某返还房屋。刘某反诉，要求阎某返还购房款，并支付房屋和院落的修缮、改造费用及补偿款。

       法院经审理认为，宅基地具有身份专属性与福利性，仅限本集体经济组织成员享有。依据《土地管理法》，农村宅基地属于集体所有，非本集体成员无权取得宅基地使用权。刘某向阎某购买宅院，按“房地一体”原则，必然涉及宅基地使用权处分，违反了法律强制性规定。因此，法院认定案涉房屋买卖协议无效。

       最终，法院根据《民法典》相关规定，判决双方双向返还财产，即阎某返还购房款，刘某返还房屋及宅院。同时，考虑到刘某对房屋的添附损失及信赖利益损失，结合双方过错程度，判定阎某承担主要责任，赔偿刘某相应损失。

       二、案例要旨总结

       阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案的要旨在于，明确了非本集体经济组织成员购买农村房屋，因违反农村宅基地相关法律规定，房屋买卖合同无效。同时，对于合同无效后的财产返还及损失赔偿问题，应依据双方过错程度等因素进行合理判定。

       这一案例为类似纠纷提供了裁判参考，提醒当事人农村宅基地房屋买卖有严格的身份限制，交易需谨慎，避免因违反法律规定而导致合同无效，遭受不必要的损失。（龚震亚律师 上海行政诉讼律师，电话18301725408）回到首页