城市更新作为盘活存量空间、提升城市品质的重要手段，其涉及的私人财产处理始终是法治建设中的敏感议题。近年来，多地通过地方条例对城市更新中的征收条件、程序作出细化规定，但这些规范是否符合《立法法》对私人财产征收的法定要求，始终是理论与实践中争议的焦点。从法律保留原则出发，城市更新中的征收行为必须严守上位法边界，在公共利益与私人财产权之间找到精准平衡。

       《立法法》明确规定，对非国有财产的征收、征用属于法律保留事项，只能由全国人大及其常委会制定的法律予以规范。这一原则的核心意涵在于，私人财产权作为公民基本权利，其限制与剥夺必须由最高立法机关以法律形式设定，行政法规、地方性法规不得擅自创设征收情形或降低法定标准。这是防止权力滥用、保障公民财产安全的制度基石。

       实践中，地方在城市更新条例中对征收的规定呈现出多样化特征。以上述提及的多地规范为例，有的强调签约比例达到一定标准即可启动征收程序，有的聚焦于旧住宅区、旧厂区等特定区域的更新需求，有的则将“促进城市功能提升”“改善人居环境”等作为征收的理由。这些规定若要具备合法性，必须满足两个前提：其一，征收目的必须严格限定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确列举的公共利益范围内，如能源、交通、水利等基础设施建设，或旧城区改建中确实存在的危房集中、基础设施落后等情形，不能以“商业开发”“提升地价”等非公共利益为由实施征收；其二，征收程序必须符合法定要求，包括充分的公众参与、公平的补偿标准、有效的救济途径等，地方条例只能在法定框架内细化操作流程，不能简化或规避核心程序。

       值得注意的是，地方在探索城市更新模式时，容易出现“目的正当性扩张”的倾向。例如，将“改善城市面貌”“提高土地利用效率”等具有一定公共属性但未被上位法明确列举的目标，纳入征收的正当性理由，这种做法看似符合城市发展需求，实则可能突破法律保留原则的底线。私人财产权的保障，不仅在于征收时的公平补偿，更在于征收行为本身的必要性与合法性——只有当某种公共利益的实现别无他法，必须以牺牲私人财产为代价时，征收才具备正当性。地方条例若忽视这一核心要求，单纯以“多数人同意”“经济效率”等为由推进征收，极易演变为对少数人财产权的侵害。

       此外，征收与自愿协商的边界也需要清晰界定。城市更新应优先通过市场机制、民事协商实现，鼓励业主自主参与、自主决策，征收只能作为“最后手段”存在。地方条例在设定征收条件时，应当明确“自愿协商优先”原则，将征收作为协商不成时的补充措施，而非首选方式。例如，对于旧住宅区更新，应首先通过业主大会、居民协商等方式达成共识，只有在确实存在公共安全隐患且无法通过自愿方式解决时，才能启动征收程序，这既是对私人自治的尊重，也是法治精神的体现。

       综上，城市更新中的征收规范，无论地方条例如何细化，都必须始终锚定《立法法》的法律保留原则，以公共利益为核心标尺，以法定程序为基本遵循。地方立法在回应城市发展需求的同时，更应坚守法治底线，防止以“更新”之名行“侵权”之实。唯有如此，才能在推动城市发展与保障公民财产权之间实现真正的平衡，让城市更新在法治轨道上有序推进。（龚震亚律师 上海行政诉讼律师，电话18301725408）回到首页